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社長ブログ

ホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)を利用するときの注意点①
2018/08/16社長ブログ

 

ホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)とは、住宅を対象として建物の状態を調査し建物の状況(コンディション)を把握することです。

 

新築であっても中古住宅であっても、とにかく既存の建物を対象としたものだと解釈するのが一般的です。

 

建物の状況(コンディション)を把握したうえで、補修すべきかどうか検討したり、購入すべきかどうか検討したりすることに役立つため、

 

主に住宅購入時にこのホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)が利用されることが多いです。住宅購入後に、利用される方も多いです。

このホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)は、補修や購入判断といった大事な局面で頼りにするものですから、

 

専門家による「本当の意見」「信頼できる診断結果」でなければなりません。

 

ホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)を行う専門家の独立性・第三者性が問われるのは、そのためです。

 

足立区で唯一の中古住宅専門店「ラシイエ」

リフォーム業界は乱戦状態
2018/08/15社長ブログ

リノベーション・リフォーム業界は伸びると言われていたこともあって、様々な業種からの参入がありました。

 

その結果、単純にリフォームと言っても様々な会社が参入しています。

  • リフォーム専門会社
  • 大手ハウスメーカー
  • 工務店
  • 不動産会社
  • 建築士事務所(設計事務所)
  • 専門工事業者(内装・電気などの一部に特化した業者)
  • 設備系のリフォーム会社
  • デザイン重視のリノベーション業者

上記のようなリノベーション・リフォーム会社がありますが、ほかにもホームセンターや電気量販店もリフォーム事業に取り組んでいます。

積極的にリノベーション・リフォーム事業に取り組む会社もあれば、偶然、リフォームの話があったときだけ対応しているケースもあります。

「ちょっと片手間に」ということです。

どのタイプのリフォーム会社が良いかは、リフォーム内容や施主の考え方にもよります。

 

しかし、普段、あまりリフォーム工事をしていない業者に依頼されることはリスクが高いと言えそうです。

攻撃的な人はかわいそう
2018/08/14社長ブログ

フェイスブックなどを利用して、誹謗仲謀する人がいます。

 

ニーチェがいい言葉を残しています。

 

こういう人は本当に可哀想です。誰からも相手にされず、暇なんだろうな~

 

こういう人とは1秒も関わりたくありません。

これからは住宅を長持ちさせる時代
2018/08/14社長ブログ

リフォーム市場が伸びる要因が揃っているように思われるのに、なぜ、思ったように伸びなかったのでしょうか。

 

それは、日本人の住宅への意識の問題が原因の1つになっていると思っています。

 

日本の住宅は、「30年前後で老朽化してしまい、建て替えるもの」というイメージが根強いです。

「どうせ建て替えるのだから、あまりリフォームやリノベーションにお金をかけてももったいない」

そのような意識があるように感じられます。

長い間、住宅のスクラップ&ビルド(建てては壊す)を繰り返してきた日本ですが、それが徐々に変わろうとしています。

 

欧米の住宅に比べて極端に短い日本の住宅寿命ですが、これが変わろうとしているわけです。

ちなみに、欧米の住宅は国よって違いはありますが、50~100年もの寿命があります。

短期間で繰り返すスクラップ&ビルド(建てては壊す)は、資源の無駄でもあり、消費者の負担も大きいものです。

国としても、今後は住宅の寿命を伸ばす方向で様々なことに取り組み始めています。

新築住宅は、建築時から超寿命の住宅とすることを考え、計画・設計・建築されていくことになりそうです。

中古住宅(既存の住宅)は、所有者が賢くメンテナンスしたり、リフォームしたりして、長く住める住宅としていく時代になることでしょう。

中古住宅の瑕疵担保責任に注意③
2018/08/13社長ブログ

もちろん、個々の中古住宅の売買(取引)の事情も考慮して検討する必要があります。

 

例えば、建物がかなり古くて購入直後に建替えするのであれば、建物の瑕疵担保責任については免除しても良いこともあるでしょうし、

 

建替え予定ではないものの築30年以上の建物で土地価格のみ(建物の価格を0円)として売買するのであれば、建物の瑕疵担保責任を免除することはあります。

売主が不動産会社の場合には、引渡しから2年以上とすることは認められていますが、これより買主に不利となる特約は無効となります。

 

2年以上とすることだけが有効なのですが、ギリギリのラインである2年とすることが多いですね。

ただ、前述したように、不動産会社が売主ではない場合は、2~3ヶ月程度の瑕疵担保責任を設定することが基本であることをよく理解しておきましょう。

 

もし、売主側が瑕疵担保責任の免除を主張し、その条件で購入するのであれば、購入前の住宅診断(ホームインスペクション)は必須でしょう。

住宅診断(ホームインスペクション)で全ての隠れた瑕疵がわかるわけではないですが、リスクを減らすためには有効ですね。

 

なお、瑕疵担保責任の期間については、契約前に不動産仲介業者に口頭で確認しておき、なおかつ売買契約までに売買契約書でも確認しておいてください。

 

中古住宅専門店「ラシイエ」

中古住宅の瑕疵担保責任に注意②
2018/08/12社長ブログ

売主の立場では、いつになっても瑕疵の損害賠償等を請求される怖れがあるため、なかなか自宅を売ろう、という気になれません。売ること自体が大きなリスクにもなってしまうからです。

そこで、多くの中古住宅の取引において、この瑕疵担保責任の期間を制限しており、その内容は売買契約書に明記されています。

例えば、

売主の瑕疵担保責任を免除する
瑕疵担保責任の期間を引渡しから1~3ヶ月とする
・売主が不動産会社の場合は、引渡しから2年

といった取り決めが多いです。

売主の瑕疵担保責任を免除するという取り決めでは、買主にとって不利であることは言うまでもないですね。

 

購入後に雨漏りなどが発見されても、売主に対して責任を求めることができません。

売主と買主の両者のバランスを考えれば、2~3ヶ月程度の瑕疵担保責任期間とすることが一般的です。

 

但し、不動産会社によっては瑕疵担保責任を免除する売買契約をいつも使用していることもあり、買主は十分に注意しておく必要があるでしょう。

 

中古住宅専門店 「ラシイエ」

中古住宅の瑕疵担保責任に注意
2018/08/11社長ブログ

中古住宅を購入するときに、瑕疵担保責任が問題となることが少なくありません。

 

瑕疵担保責任とは、売買する住宅に隠れた瑕疵があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

 

売買する上で、通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵は、原則、対象外となりますし、買主が知っていて購入した瑕疵も対象外となります。

 

この瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間が大事な点の1つです。

 

民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に対して損害賠償を求めることができるようになっています。購入した目的を達せられないときには、契約を解除することもできます。

買主が瑕疵があると知ったときですから、購入して10年後に瑕疵を発見すれば、それから1年以内ということになりますので、

 

買主にとっては将来にわたって長期間、安心できそうですね。しかし、買主に有利なことは売主にとって不利なことでもあります。

 

中古住宅専門店「ラシイエ」

1981年(昭和56年)は大事なチェックポイント?③
2018/08/10社長ブログ
最近の新築住宅は、工期が短縮され、2ヶ月前後で完成することも珍しくないですが、この当時はそうではありません。
よって、1つの目安として、1982年(昭和57年)以降に完成した住宅であれば、新しい耐震基準で建築された可能性が高い。と捉えておきましょう。
 マンションであれば、工期がもっと長いですから、1983年(昭和58年)以降と考えておいた方が良いですね。
ただ、このことでもう1つ注意しておかないといけません。なかには、違法建築もあれば、工事が杜撰だったものもありますし、今では建物の劣化が進んでしまい、建築年月に関係なく建物の状態が良くないこともあります。
よって、この建築年月については、あくまで参考情報として、各々の中古住宅を個別に見て判断してください。その判断の参考としては、第三者の中古住宅の住宅診断が有効です。
中古住宅専門店 「ラシイエ」
1981年(昭和56年)は大事なチェックポイント?②
2018/08/09社長ブログ
施行される前でも、新耐震基準の仕様で建築される住宅もありますので、施行前かどうかだけでは、判断できるものではありません。
しかし、一般の住宅購入者が建物や図面を見てこれを判断することはできませんので、この1981年(昭和56年)6月1日が1つの判断材料となるわけです。
ただ、注意すべきは完成日です。多くの住宅の取引においては、完成年月が販売資料に掲載されており、
いつ建築確認を申請し、いつ建築確認済証が発行されたかは掲載されておりません。不動産仲介業者も把握していないことが多いでしょう。
つまり、1981年(昭和56年)10月に完成した住宅であっても、古い基準で建てられた住宅である可能性もあるわけですので、注意が必要なのです。
例えば、1981年(昭和56年)5月下旬に建築確認がおり、すぐに着工したとします。完成までに5ヵ月かかれば10月下旬になりますね。
中古住宅専門店「ラシイエ」 
1981年(昭和56年)は大事なチェックポイント?
2018/08/08社長ブログ
中古住宅を購入するときの重要なチェックポイントの1つとしてよく挙げられるのが、1981年(昭和56年)以降に建築された住宅であるかどうか、ということです。
これは、この年に建築基準法が改正され、耐震性について高い基準を求めるようになったからです。新耐震基準などと言われていますね。
簡単に言えば、1981年(昭和56年)以降に建築された住宅であれば、厳しい基準で建てたものなので、それ以前の住宅よりも安心でしょう。
というものですね。ちなみに、この年の6月1日に施行されていますので、それ以前に建築確認がおりたものであれば、
古い基準で建てられている可能性が高くなります。
中古住宅専門店「ラシイエ」